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Immobilier à Nice : appartements et maisons à vendre, à louer ou en viager
Acheter, louer ou investir à Nice, l'étude de Maison Massena
Maison Masséna réunit ici l'ensemble de ses biens disponibles à Nice : appartements du studio au 4 pièces, en achat, en location ou en viager occupé. Du Carré d'Or aux collines de Cimiez, des Baumettes à Saint-Isidore, chaque quartier a son marché et son budget. Sélectionnez un secteur ci-dessous ou faites défiler nos annonces, mises à jour en continu.
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Acheter à Nice : annonces et guide de la ville
Appartements et maisons à vendre à Nice, du Carré d'Or aux collines de Cimiez : retrouvez ci-dessous toutes nos annonces immobilier Nice. Sous les biens, notre guide vous aide à situer les prix et à préparer votre achat, chiffres de notre étude du premier semestre 2026 à l'appui.
- 5 610 €/m² : prix médian d'un appartement
- 6 200 €/m² : prix médian d'une maison
- 60 m² : surface médiane d'un appartement
- 93 % : part d'appartements dans le parc
Source : notre étude du marché niçois, premier semestre 2026.
L'immobilier à Nice reste l'un des marchés les plus recherchés de la Côte d'Azur : une grande ville de 357 000 habitants, la mer à quelques minutes de presque tous les secteurs et un parc composé à 93 % d'appartements. Ce guide rassemble les repères utiles avant d'acheter : niveaux de prix, ce qui fait varier la valeur d'un bien, budgets à prévoir et pistes pour investir.
Le marché de l'immobilier à Nice
Nice compte environ 267 000 logements, dont 93 % d'appartements et 73 % de résidences principales. La moitié des appartements se vendent entre 4 700 et 6 550 €/m², et les 10 % les plus chers dépassent 9 110 €/m². Les surfaces médianes sont de 60 m² pour un appartement et de 160 m² pour une maison.
Après un pic d'activité en 2022 (9 074 appartements vendus), le marché niçois a ralenti en 2024 avec 6 444 ventes, avant de repartir en 2025 avec 7 367 transactions. Les prix, eux, ont résisté : sur quatre ans, la valeur médiane enregistrée chez les notaires a progressé d'environ 14 %.
L'équilibre entre offre et demande
Sur les dix secteurs que nous suivons, on compte 1 358 acquéreurs actifs pour 1 234 biens disponibles. La demande dépasse donc légèrement l'offre : les biens bien placés et correctement estimés partent vite, alors que ceux affichés au-dessus du marché restent en vitrine.
Ce qu'il faut retenir pour un acheteur :
- les biens refaits à neuf ou avec vue se négocient peu ;
- les biens à rénover offrent davantage de marge de discussion ;
- un financement validé en amont permet de se positionner rapidement.
Où acheter à Nice ?
Les prix varient presque du simple au double d'un secteur à l'autre, de 5 890 €/m² à Riquier à 8 590 €/m² au Mont-Boron. Voici les dix secteurs suivis par notre étude.
| Secteur | Prix médian | En un mot |
|---|---|---|
| Mont-Boron | 8 590 €/m² | villas et vue sur la rade, le haut de gamme |
| Carré d'Or | 7 980 €/m² | immeubles bourgeois entre la Promenade et le centre |
| Le Port | 6 820 €/m² | ambiance de village, commerces et bord de mer |
| Thiers-Musiciens | 6 390 €/m² | centre-ville résidentiel, proche de la gare |
| Gairaut | 6 270 €/m² | collines, maisons et calme |
| Cimiez | 6 260 €/m² | grands appartements et espaces verts |
| Corniche Fleurie | 6 230 €/m² | résidences avec jardin et vue |
| Libération | 5 990 €/m² | marché, tram et vie locale |
| Fabron | 5 990 €/m² | résidences familiales à l'ouest |
| Riquier | 5 890 €/m² | l'entrée de gamme près du port |
Prix médians au m² issus de notre étude du premier semestre 2026 : appartements pour la plupart des secteurs ; ensemble des biens à Corniche Fleurie, Fabron, Gairaut et Riquier, où nous ne séparons pas maisons et appartements.
- Pour vivre au centre : Carré d'Or, Thiers-Musiciens, Libération
- Pour la mer : Mont-Boron, Le Port, Carré d'Or
- Pour une famille : Cimiez, Fabron, Gairaut
Ce qui fait le prix d'un bien à Nice
Deux appartements du même secteur peuvent se vendre à des prix très différents. Pour comprendre pourquoi, notre étude a comparé les ventes réelles à Nice en isolant chaque caractéristique : à surface, emplacement et état égaux, combien rapporte une vue mer, un étage de plus ou un box ?
Résultat : ces critères mesurables expliquent 77 % du prix d'un bien. Les 23 % restants dépendent de la localisation précise du bien dans son secteur : la rue, le vis-à-vis, la proximité d'un commerce ou d'un arrêt de tram. Ces détails s'apprécient sur place, lors d'une visite.
Pour rendre ces chiffres concrets, prenons l'appartement médian de Nice : 60 m² à 5 610 €/m², soit environ 337 000 €.
| Critère | Effet sur le prix | Sur un 60 m² à 337 000 € | Ce qu'il faut en retenir |
|---|---|---|---|
| État : refait à neuf | +44 % | Un bien à rénover affiché 280 000 € vaudrait environ 400 000 € une fois refait | Le critère le plus fort. Acheter à rénover offre la plus grande marge, à condition de bien chiffrer les travaux |
| Vue mer ou exceptionnelle | +14 % | environ +47 000 € | La vue se paie cher à Nice ; vérifiez qu'elle est dégagée durablement |
| Lumineux ou traversant | +9 % | environ +30 000 € | Visitez à plusieurs heures de la journée |
| Surface | +9,9 % par tranche de 10 % en plus | 66 m² au lieu de 60 : environ +33 000 € | Le prix suit presque exactement la surface, ce qui est rare dans une grande ville |
| Extérieur | +2 % par 10 m² | Une terrasse de 10 m² : environ +6 700 € | Balcons et terrasses sont très recherchés |
| Étage | +2 % par étage | Un 4e au lieu d'un 2e : environ +13 500 € | Les étages élevés cumulent souvent vue et lumière |
| DPE | +1,5 % par lettre gagnée | De E à C : environ +10 000 € | Effet modéré, mais une mauvaise note peut freiner la revente et la location |
| Box à proximité | +38 000 € en moyenne | +38 000 € | Moyenne sur la ville ; l'écart est plus fort là où se garer est difficile |
| Maison plutôt qu'appartement | +5 % | à surface égale | Une maison coûte à peine plus cher au m² |
Chaque chiffre isole un seul critère, tous les autres restant identiques. Sur un bien réel, plusieurs critères jouent en même temps : c'est ce que nous analysons pour vous lors d'une estimation ou avant une offre.
Quel budget pour acheter à Nice ?
Sur la base des prix médians de notre étude (5 610 €/m² pour un appartement, 6 200 €/m² pour une maison), un studio de 25 à 30 m² reste sous 170 000 € et l'appartement médian de 60 m² avoisine 337 000 €. Un T4 ou T5 familial de 100 m² démarre autour de 560 000 €, et une maison médiane de 160 m² se négocie environ 990 000 €.
À ces montants s'ajoutent les frais d'acquisition, dits frais de notaire : comptez environ 7,2 % du prix dans l'ancien et 2 à 3 % dans le neuf. Les Alpes-Maritimes n'ont pas relevé leurs droits de mutation en 2025, contrairement à la plupart des départements. Pour un appartement médian, l'enveloppe totale avoisine donc 360 000 €.
Ces budgets sont des moyennes : un bien refait à neuf ou avec vue peut dépasser nettement ces niveaux (voir ci-dessus ce qui fait le prix).
Vivre à Nice au quotidien
Cinquième ville de France, Nice combine les services d'une grande métropole et un cadre de vie tourné vers l'extérieur.
- Une population qui grandit : 357 737 habitants en 2023, soit 17 700 de plus qu'en 2017.
- Beaucoup de nouveaux arrivants : 37 % des ménages sont installés depuis moins de cinq ans.
- Des transports fréquentés : la gare de Nice-Ville accueille 11,2 millions de voyageurs par an, complétée par Riquier (2,6 millions) et Saint-Augustin (2,1 millions), près de l'aéroport. Quatre lignes de tramway desservent la ville : la ligne 1 relie Henri Sappia, au nord, à l'hôpital Pasteur en passant par Libération, la gare Thiers et Jean Médecin ; les lignes 2 et 3 partent du port Lympia, traversent le centre en souterrain puis filent vers l'aéroport (ligne 2) ou la plaine du Var jusqu'à Saint-Isidore (ligne 3). La ligne B relie le CADAM, le centre administratif départemental, à l'aéroport.
- Une offre scolaire dense : 327 établissements, de la maternelle au lycée, publics et privés.
- Propriétaires et locataires : 47 % des ménages sont propriétaires de leur logement, 50 % sont locataires (39 % dans le privé, 11 % en HLM) et 3 % sont logés gratuitement.
- Résidences secondaires : 14 % des logements, contre 25 % en moyenne dans les Alpes-Maritimes : Nice reste avant tout une ville où l'on vit à l'année.
Ce profil explique la variété des acheteurs : familles qui s'agrandissent, actifs venus d'autres régions, retraités et investisseurs se croisent sur les mêmes biens.
Investir à Nice : rendement et points de vigilance
Un appartement se loue en moyenne 20,4 €/m² par mois charges comprises, et 22,7 €/m² pour un T1 ou T2. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut avoisine 4,4 %.
L'investissement locatif à Nice s'appuie sur une demande solide : étudiants, jeunes actifs, mutations professionnelles et nouveaux arrivants. Les petites surfaces se louent le plus cher au mètre carré, ce qui en fait la cible la plus courante pour investir à Nice.
Le rendement locatif à Nice reste toutefois mesuré, car les prix d'achat sont élevés. Trois points à vérifier avant d'acheter :
- Le DPE : parmi les logements diagnostiqués depuis 2021, 19 % sont classés E, F ou G, dont 6 % de passoires F ou G (5 % en moyenne dans les Alpes-Maritimes). Les logements classés G ne peuvent plus faire l'objet d'un nouveau bail depuis 2025, les F à partir de 2028 : chiffrez les travaux avant de faire une offre.
- L'emplacement : la proximité du tram, des gares et des facultés limite la vacance locative.
- L'état du bien : un appartement à rénover s'achète nettement moins cher qu'un bien refait (écart de 44 % selon notre étude) et permet d'améliorer le DPE dans la foulée. Un bien déjà rénové se loue tout de suite, mais laisse moins de marge.
Le rendement indiqué est brut, avant charges, taxe foncière et fiscalité.
Acheter avec Maison Massena
Agence immobilière niçoise, Maison Massena accompagne les acheteurs de la recherche du bien jusqu'à la signature chez le notaire. Notre équipe suit chaque secteur de la ville et connaît les prix réellement pratiqués, ce qui vous aide à repérer un bien au juste prix et à négocier sereinement.
- Des annonces mises à jour en continu, affichées en haut de cette page
- Une alerte pour recevoir les nouveaux biens avant leur diffusion
- Un conseil sur le financement et les frais à prévoir
Le marché immobilier à Nice en 2026 : notre étude complète
Combien se vendent vraiment les biens dans votre secteur ? Notre étude détaille le marché de Nice et de 10 secteurs de la ville (Carré d'Or, Cimiez, Mont-Boron, Le Port…) : prix pratiqués, cœur de marché, surfaces vendues et écart entre l'offre et la demande par type de bien.
Des repères chiffrés pour situer un bien et fixer votre budget, avant d'acheter ou de vendre.
Questions fréquentes sur l'achat immobilier à Nice
Le prix médian d'un appartement s'établit à 5 610 €/m² et celui d'une maison à 6 200 €/m². La moitié des appartements se vendent entre 4 700 et 6 550 €/m². Selon le secteur, la médiane va de 5 890 €/m² à Riquier à 8 590 €/m² au Mont-Boron.
L'ancien domine très largement l'offre et permet de viser les secteurs centraux. Le neuf, plus rare, réduit les frais de notaire à 2 ou 3 % et évite les travaux énergétiques. Dans l'ancien, un bien déjà rénové se paie nettement plus cher : comparer le prix d'un bien à rénover et le coût des travaux est souvent payant.
Oui, à condition de cibler les petites surfaces ou les biens à rafraîchir. Les appartements les moins chers se négocient entre 1 700 et 3 700 €/m², et un studio reste accessible sous 170 000 €.
Les familles privilégient en général les secteurs résidentiels offrant des surfaces plus grandes, des espaces verts et des écoles à proximité, comme Cimiez, Fabron ou Gairaut. La ville compte 327 établissements scolaires, ce qui facilite la recherche dans la plupart des secteurs.
Nice est une ville d'appartements : ils représentent 93 % des logements et 96 % des ventes en 2025. Les maisons, rares, se concentrent sur les collines et affichent un prix au m² légèrement supérieur.
Après le ralentissement de 2024, les ventes sont reparties en 2025 (7 367 appartements vendus) et les prix ont progressé d'environ 14 % en quatre ans. La demande restant légèrement supérieure à l'offre, attendre une baisse marquée semble peu probable ; un bien correctement estimé reste la meilleure garantie.
Pour un appartement de 60 m², la surface médiane, comptez environ 337 000 €, auxquels s'ajoutent environ 24 000 € de frais de notaire dans l'ancien, soit un budget total proche de 360 000 €.
Dans la plupart des cas, oui : les banques demandent en général de couvrir au moins les frais de notaire, soit environ 7,2 % du prix dans l'ancien. Pour l'appartement médian de Nice, cela représente environ 24 000 €. Les mensualités ne doivent pas dépasser 35 % des revenus, sur 25 ans au plus.
Comptez environ trois mois entre la signature du compromis et l'acte chez le notaire. Ce délai couvre la rétractation de 10 jours, l'obtention du prêt et les vérifications administratives. Avec un financement validé en amont, votre offre pèse davantage face aux autres acquéreurs.
Sources : étude Maison Massena « Analyse du marché niçois », premier semestre 2026 ; Statistiques DVF (2021 à 2025) ; Insee, population municipale et recensement 2023 ; SNCF, fréquentation en gares 2023 ; annuaire de l'Éducation nationale ; Carte des loyers 2025 ; ADEME, diagnostics de performance énergétique ; Lignes d'Azur.